Dossier : Les solutions contre la folie des prix de l'immobilier

Sept solutions contre la folie immobilière

Dans les grandes villes, le prix des loyers s’est emballé. Dans les zones les plus tendues, des expérimentations sont faites pour enrayer ce processus. Avec difficulté mais non sans résultats.

Comment domestiquer un marché devenu fou ? Depuis une dizaine d’années, l’ampleur des dégâts a forcé le législateur, sous la pression des municipalités les plus touchées, à inventer des armes nouvelles. Elles n’ont pas d’effet spectaculaire, mais montrent que la mécanique inflationniste peut être freinée, à condition d’y mettre beaucoup de volonté politique.

1 Priorité aux logements sociaux

La construction de logements sociaux est la première condition d’une maîtrise de la flambée immobilière. Non pas qu’elle soit de nature à « créer un choc d’offre », comme l’ont souvent claironné les responsables politiques. La production de logements sociaux oscille autour de 80 000 par an, soit 0,2 % du parc de logements total et moins de 4 % des demandes de HLM non pourvues. Pas de quoi répondre à la pénurie. Construire reste néanmoins une urgence pour tenter de stabiliser la hausse des loyers, et au regard du nombre préoccupant de sans-domicile. Enfin, parce qu’avec l’explosion des prix dans le privé, le nombre de demandes de logement social explose : il a même doublé en une décennie en Île-de-France.

Les freins sont nombreux. Les terrains se font rares et deviennent trop chers, là où le logement social serait le plus utile. La densification des villes ne peut se faire à l’infini, comme l’illustrent les critiques des écologistes parisiens contre la « folie bâtisseuse » de leur propre majorité municipale. La loi solidarité et renouvellement urbains (SRU), obligeant les communes les plus tendues à construire 20 % à 25 % de logements sociaux, produit des effets limités. Une grosse moitié des 2 091 communes soumises à cette obligation au 1er janvier 2019 n’avaient pas atteint leur objectif, et 280 d’entre elles ont même été frappées d’un arrêté de carence sur la période 2017-2019. Pour ne rien arranger, depuis 2017, le gouvernement a ponctionné énormément d’argent sur les fonds dédiés au logement social, tout en imposant aux organismes HLM de compenser la baisse de l’aide personnalisée au logement (APL). En cumulant toutes les diminutions depuis 2017 (logement social et APL), ce sont plus de 10 milliards d’euros sur trois ans qui auront été économisés sur la politique de logement à destination des plus pauvres, selon les calculs de la Fondation Abbé-Pierre. « Nous avons un très beau modèle de logement social, il ne faut pas l’abandonner et il faut veiller à ne pas construire n’importe quoi, n’importe où, en gardant une attention aux catégories modestes », insiste Christophe Robert, son délégué général.

En Île-de-France, le nombre de demandes de logement social a doublé en une décennie.

À Bayonne, l’urgence des militants d’Alda est d’empêcher que le parc social soit happé par les forces centrifuges de la spéculation. Avec l’aide à l’accession à la propriété, des locataires peuvent acquérir leur logement à prix cassé. « Faute d’encadrement strict, des logements sociaux finissent par être revendus au prix du marché, une fois la période d’interdiction de revente échue, regrette Peio, d’Alda_. Des quartiers entiers ont ainsi été transformés en espaces locatifs privés, voire en résidences secondaires ou en meublés touristiques. L’argent public investi pour aider la classe moyenne à devenir propriétaire a -alimenté des plus-values importantes »,_ regrette le militant. À l’échelle nationale, ce risque de rétrécissement du parc est attisé par la volonté de l’exécutif de doubler le nombre de ventes de logement (40 000 par an, soit 1 % du parc), pour offrir aux bailleurs des ressources censées pallier les baisses de subvention.

2 Le scandale des logements vacants

Les chiffres de l’Insee sont vertigineux : 117 000 logements sont inoccupés à Paris, 36 000 à Marseille, 24 000 à Lyon et un total de 3 millions en France, avec une hausse de 30 % depuis 2006. Ils cachent toutefois des réalités disparates, entre les logements vétustes que les propriétaires n’ont pas les moyens de rénover, ceux en cours de travaux ou de vente, ceux qui ne trouvent pas preneur ou qui n’ont aucun propriétaire connu. « Les cas de rétention volontaire représentent moins de 10 % des locaux durablement vacants identifiés par la mission », estime le Commissariat général au développement durable dans une étude de 2016. La question du bâti non utilisé reste un enjeu de taille lorsqu’on ajoute à ce tableau les immeubles de bureaux vides ou les friches qui jalonnent encore les villes.

© Politis

Militants et élus locaux font face à un mur de complexité : « Nous avons un problème d’ingénierie. La plupart des communes, notamment les plus petites, n’ont pas les compétences pour gérer un problème aussi complexe », souligne Peio. Plusieurs moyens sont en effet mobilisables, de l’aide à la réhabilitation à la réquisition en passant par la taxation, mais ils sont complexes juridiquement et les projets de reconversion sont semés d’embûches. Leur application est surtout limitée par un défaut de volonté politique, estime l’association Droit au logement (DAL), qui demande une plus grande fermeté des préfets et la réquisition des locaux vides pour y loger des sans-abri.

Quant aux logements laissés vides pour des raisons uniquement spéculatives, notamment parce qu’ils sont plus faciles à vendre sans occupant, ils posent une question fiscale. « Le système de taxation des plus-values incite à conserver longtemps un bien, au point que les propriétaires sont carrément exonérés d’impôt sur la plus-value au bout de vingt-deux ans », souligne Pierre Madec, économiste à l’Observatoire français des conjonctures économiques (OFCE).

3 Les résidences aux résidents !

Une ville où les logements s’arrachent à prix d’or peut être déserte une majeure partie de l’année. C’est le paradoxe qui hérisse les habitants de zones touristiques, inquiets de voir leur coin de paradis perdre son âme populaire. Au Pays basque français, les logements secondaires représentent 20 à 21 % du parc, et ce chiffre peut grimper au-dessus de 40 % à Guéthary ou à Biarritz. « C’est un terrain de jeu mondial ! Un Australien peut enchérir à distance pour acheter un logement sur la base de quelques photos contenues dans une annonce sur Internet », souffle Peio.

En Corse, selon l’Insee, 56 % des résidences étaient secondaires en 2013, après que leur nombre avait été multiplié par sept en quarante ans. Les élus locaux ont donc tenté (sans succès) en 2014 de déployer une arme qui revient de plus en plus souvent, notamment chez les écolos bretons aux dernières élections régionales : l’instauration d’un statut de résident réservant l’achat d’un logement dans les zones tendues aux personnes ayant vécu un, deux, voire cinq ans sur place, comme c’est le cas depuis 2018 dans la région de Bolzano, au nord de l’Italie. De nombreuses dérogations sont possibles, pour les enfants nés ou ayant leurs racines au pays, ou pour les nouveaux arrivants justifiant d’un travail sur place. La tentative corse a été jugée anti-constitutionnelle par le gouvernement français en 2014. Ce débat est bien plus avancé chez nos voisins suisses, qui ont décidé à la suite d’une votation, en 2012, de plafonner le nombre de résidences secondaires à 20 % dans chaque commune, avec des effets très concrets sur le développement des villes.

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