Dossier : Les solutions contre la folie des prix de l'immobilier

« La hausse des prix de l'immobilier est un jeu où tout le monde est perdant »

L’économiste Pierre Madec analyse la montée des inégalités face au logement et déplore l’absence de courage politique sur la question.

D’où vient l’inflation dans l’immobilier ? Faut-il s’en réjouir ? Comment y répondre politiquement ? Pierre Madec décrit un phénomène aux causes structurelles qui pose une épineuse question politique : la place centrale de la plus-value immobilière.

Comment expliquer que la hausse des prix de l’immobilier continue, alors que ceux-ci ont déjà atteint des sommets ?

Pierre Madec : Il y a tout simplement un fort déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. La demande augmente sous l’effet d’un nombre croissant de « décohabitations », avec la hausse du nombre de divorces et le besoin des plus jeunes à davantage d’autonomie. Depuis le début des années 2000, la demande est fortement solvabilisée par des conditions d’emprunt très favorables. Les banques ont augmenté la capacité d’achat de certains ménages. Dans le même temps, l’offre a tendance à se tarir. Dans le parc ancien, on observe une baisse de la mobilité résidentielle. Les ménages bougent de moins en moins.

Le secteur bancaire hypertrophié a-t-il provoqué une déconnexion entre les prix du logement et l’économie réelle ?

L’assouplissement des conditions de crédit vise à faciliter l’endettement des ménages, mais aussi l’investissement. Il est donc compliqué d’affirmer que nous avons trop ouvert les vannes et déconnecté le marché immobilier. En revanche, il aurait fallu prévoir des garde-fous pour empêcher que les prix s’envolent, il y a vingt ans, au moment de l’assouplissement.

Cette évolution des prix a permis d’enrichir beaucoup de ménages, mais elle en a exclu beaucoup d’autres. Au même moment, l’État a arrêté de faire de l’accession sociale à la propriété, qui marchait relativement bien au début des années 2000, en estimant que les ménages modestes allaient pouvoir accéder au crédit. Cette situation fait grandir la dichotomie entre les ménages qui peuvent accéder au crédit et ceux qui en sont exclus.

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